雙臺子區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作實施方案
為適應(yīng)雙臺子區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的分類管理和規(guī)范化管理，促進全區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的全面提升，營造更加安全、舒適、文明、和諧的宜居環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》和《盤錦市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施方案。
一、指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，聚焦全面改善廣大居民生活環(huán)境，按照“條塊結(jié)合、以塊為主、綜合協(xié)調(diào)、屬地管理”原則，充分發(fā)揮智慧城市建設(shè)在物業(yè)管理的作用，創(chuàng)新物業(yè)管理模式和管理機制，強化黨組織在基層物業(yè)管理中的領(lǐng)導地位，將物業(yè)管理全面納入基層社會治理體系，充分調(diào)度街鎮(zhèn)和社區(qū)工作主動性，進一步提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，補齊新冠疫情凸顯的群防群治短板，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，提高業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度、和諧度，全面提升全區(qū)社會治理能力現(xiàn)代化。
二、工作目標
力爭到2021年底,基本建立起街鎮(zhèn)和區(qū)級部門管理機制完善、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)到位、業(yè)主自我管理服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)物業(yè)管理體系，物業(yè)管理覆蓋率達到100%，廣大居民對住宅小區(qū)物業(yè)管理的滿意度明顯提升。
（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管項目有效投訴率較低，行業(yè)平均滿意率達到90%以上。擁有遼寧省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)1個，盤錦市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)3個。
（二）有條件的商品房住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建率達到100%。
（三）老舊住宅小區(qū)在2020年12月底前，總體完成物業(yè)服務(wù)提升工作。
三、工作機制
按照“物業(yè)管理部門具體指導監(jiān)督，街鎮(zhèn)組織實施，各相關(guān)部門配合”的原則，建立上下聯(lián)動，齊抓共管的體制機制，共同開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理工作新局面。
（一）健全組織體系
成立雙臺子區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組,由區(qū)長任組長,分管副區(qū)長任副組長,成員由區(qū)各相關(guān)部門、街鎮(zhèn)主要負責人組成,負責全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制定、監(jiān)督指導等工作（詳見附件1）。
（二）夯實主體責任
各街鎮(zhèn)對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理工作承擔主體責任。
1.街鎮(zhèn)要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理體系，對小區(qū)綜合管理負總責。主要負責監(jiān)督指導物業(yè)承接查驗工作；指導首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立，監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責；組織成立物業(yè)管理委員會；組織召開物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；采集業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息，組織開展業(yè)主滿意度調(diào)查；責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法違規(guī)決定；負責原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘前的應(yīng)急管理。
2.街鎮(zhèn)要充分運用社區(qū)網(wǎng)格化管理平臺，借助城市管理職能下沉，整合物業(yè)管理、城市執(zhí)法的信息和資源，發(fā)揮及時發(fā)現(xiàn)、快速處置、全程監(jiān)督等綜合管理優(yōu)勢，聯(lián)動督促相關(guān)職能部門落實行政監(jiān)管和執(zhí)法責任，解決小區(qū)綜合管理中的實際問題。
3.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。
（三）落實行業(yè)監(jiān)管責任
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要充分發(fā)揮牽頭抓總作用，依法加強物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管。主要履行下列職責：
1.負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的日常指導與監(jiān)管，組織實施對所轄街鎮(zhèn)、各相關(guān)部門物業(yè)管理工作情況的監(jiān)督指導和檢查考核；負責處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴;負責監(jiān)督檢查危害、破壞人防工程設(shè)施等違法行為。
2.健全市場準入制度，督促指導開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)銷售前，開展前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標投標等活動，依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，落實履約保證金制度。督促開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實住宅小區(qū)承接查驗制度。
3.實行“四公開一監(jiān)督”（公開物業(yè)服務(wù)人員姓名和照片、內(nèi)容和標準、收費價格、報修和投訴監(jiān)督電話，特約服務(wù)項目實行明碼標價）制度，強化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，落實物業(yè)服務(wù)日常巡查通報制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時排查、解決服務(wù)中存在的問題。
4.建立健全物業(yè)企業(yè)信用檔案和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評體系，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信記錄和“紅黑榜”，促進市場優(yōu)勝劣汰。凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案有不良行為記錄的，不得承攬新小區(qū)物業(yè)服務(wù)。
5.建立分類、梯次培訓機制，切實抓好物業(yè)管理部門、街鎮(zhèn)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓工作，全面提升物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。
6.負責監(jiān)督住宅小區(qū)（各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝項目等）工程質(zhì)量和安全，參與重大建筑工程質(zhì)量、安全事故的調(diào)查處理，做好建設(shè)工程竣工驗收備案管理工作。
（四）發(fā)揮相關(guān)職能部門作用
1.區(qū)自然資源分局在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標進行審查；
2.區(qū)不動產(chǎn)登記中心負責在辦理不動產(chǎn)登記時，注明物業(yè)服務(wù)用房建筑位置、面積等事項；
3.區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞綠地、違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定等行為；
4.區(qū)發(fā)展和改革局、市場監(jiān)督管理局負責規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費等行為；
5.區(qū)公安分局負責治安、犬只飼養(yǎng)管理等行為；
6.區(qū)工業(yè)和信息化局負責協(xié)調(diào)電力部門對電力設(shè)施進行維修、更新、養(yǎng)護和管理，協(xié)調(diào)處理因電力引起的矛盾糾紛；協(xié)調(diào)通信管理部門監(jiān)督管理新建物業(yè)通信配套設(shè)施建設(shè)及共享使用等工作；
7.區(qū)生態(tài)環(huán)境局負責違法排放水污染物等監(jiān)督檢查；
8.區(qū)消防救援大隊監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施的維護管理，依法查處占用消防通道、毀壞消防設(shè)施等行為；
9.其他按照法律、法規(guī)規(guī)定的職責負責物業(yè)管理相關(guān)工作。
（五）建立紅色物業(yè)管理
積極引導全區(qū)廣大黨員干部參與所在小區(qū)的物業(yè)管理和業(yè)主委員會選舉工作，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會黨建全覆蓋。建立健全物業(yè)行業(yè)協(xié)會黨組織管理機制，創(chuàng)新推動黨的建設(shè)與行業(yè)指導監(jiān)管有機融合、互促互進。力爭到2020年底，每個街鎮(zhèn)物業(yè)黨建試點不少于兩個，以進一步提升業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的組織和工作覆蓋率，確保多方聯(lián)動服務(wù)機制的有效運行。鼓勵社區(qū)兩委班子成員、骨干進入業(yè)主委員會，直接參與業(yè)主委員會選舉；建立健全業(yè)主協(xié)商議事會議、定期財務(wù)公開等制度，切實完善物業(yè)管理運行機制。
四、工作重點
（一）因地制宜，全面實施住宅小區(qū)分類管理
1.新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級化物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化管理服務(wù)。
2.有物業(yè)管理住宅小區(qū)。街道辦事處為主體，相關(guān)職權(quán)部門緊密配合，負責監(jiān)督、管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)小區(qū)；要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照簽訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準執(zhí)行，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)內(nèi)業(yè)主權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過物業(yè)服務(wù)人員自身業(yè)主水平提升，為業(yè)主提供更好的服務(wù)，提升業(yè)主對小區(qū)服務(wù)的滿意度。
3.改造后的老舊住宅小區(qū)物業(yè)。根據(jù)居民需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，街道社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，完成物業(yè)化管理。對改造后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)或?qū)嵭袠I(yè)主自治管理。
4.棄管小區(qū)及零散片區(qū)物業(yè)。對暫時無條件推行市場化運作和業(yè)主自治的棄管小區(qū)及零散片區(qū)住宅小區(qū)，按屬地管理原則，由街鎮(zhèn)、社區(qū)會同相關(guān)部門提供保潔、保綠等基礎(chǔ)性管理服務(wù)，并探索有償式服務(wù)。
（二）突出重點，切實抓好物業(yè)管理的規(guī)范運作
1.嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。健全完善物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理制度，明確新建小區(qū)物業(yè)承接查驗的具體內(nèi)容，嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度，確保接收物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、配套齊全。
2.規(guī)范物業(yè)項目前期管理。新建的物業(yè)項目在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。
3.規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理。開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同；業(yè)主委員會成立后，應(yīng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，明確各自權(quán)利、義務(wù)和責任。
4.規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。建立物業(yè)服務(wù)標準化體系，完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況，強化物業(yè)信用信息管理，健全物業(yè)服務(wù)投訴責任機制，完善退出機制，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。
（三）完善機制，扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展
1.合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費、定價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價，建立完善的政府指導價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)收費機制，保障性安居工程、老舊住宅小區(qū)實行市場調(diào)節(jié)價；新建商品住宅或者接受業(yè)主委托開展特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)項目，實行政府指導價。
2.提高物業(yè)管理費收繳率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定合理收取物業(yè)管理費，對不按時足額繳納物業(yè)管理費的業(yè)主,可通過書面告知所在單位、小區(qū)內(nèi)公示等方式催繳。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)管理費，且經(jīng)生效法律文書確認的,將其納入信用信息管理。
3.加大政府培育和支持力度。建立健全物業(yè)考核獎勵機制,引導和鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,推動現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
4.鼓勵社會組織參與物業(yè)服務(wù)。鼓勵支持住宅小區(qū)引入專業(yè)社會組織,提供法律援助、文化建設(shè)、社會工作、科學健身等專業(yè)服務(wù),滿足業(yè)主多元化物業(yè)服務(wù)需求。
（四）積極引導，規(guī)范業(yè)主自治管理
1.完善選舉制度。進一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉制度,健全業(yè)主管理、約束機制,業(yè)主委員會成立前或換屆(辭職)的過渡期內(nèi)，由社區(qū)黨組織監(jiān)督、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
2.規(guī)范財務(wù)制度。業(yè)主委員會財務(wù)情況按相關(guān)規(guī)定定期公布,接受全體業(yè)主監(jiān)督,在管理規(guī)約中要明確業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主委員會或社區(qū)黨組織同意可以查閱業(yè)主委員會財務(wù)狀況,發(fā)現(xiàn)問題可要求業(yè)主委員會做出書面解釋。
3.健全監(jiān)督制度。建立物業(yè)管理活動業(yè)主監(jiān)督制度,在管理機制健全的小區(qū)試點成立業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查組織,加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督。
（五）依法調(diào)解，化解物業(yè)矛盾糾紛
建立完善物業(yè)糾紛調(diào)解機制，強化屬地調(diào)解職能,切實做到小事不出社區(qū)、大事不出街鎮(zhèn)。各街鎮(zhèn)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會要妥善協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系,積極化解矛盾糾紛。
五、實施步驟
第一階段：準備階段（2020年6月底前完成）
1.各街鎮(zhèn)、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，結(jié)合本區(qū)特點，制定物業(yè)管理工作具體實施方案。
2.各街鎮(zhèn)要成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，明確工作內(nèi)容、要求、完成時限和工作分工，確保責任落實。
3.各街鎮(zhèn)要在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導下深入開展調(diào)查摸底工作，全面完成轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)分類，建立住宅小區(qū)分類管理檔案和制度。
4.各街鎮(zhèn)要通過入戶發(fā)放宣傳單、張貼公告等方式加大宣傳力度，做到家喻戶曉、人人皆知，為實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋營造良好氛圍。
5.各街鎮(zhèn)要指定科室承辦物業(yè)管理工作，落實專職人員負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。制定各種工作制度并上墻公示，建立各種物業(yè)管理臺賬。
第二階段：實施階段（自2020年8月1日起）
各街鎮(zhèn)根據(jù)本方案要求具體組織實施，全面推進物業(yè)管理提升工作，對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)進行分類管理。
第三階段：檢查考核（自2020年10月1日起）
由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定考評細則對各街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作落實情況予以督導考核，街鎮(zhèn)要加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理單位的常態(tài)化檢查考評。
六、工作要求
（一）落實承接查驗，夯實物管基礎(chǔ)
切實規(guī)范開發(fā)項目物業(yè)共有部位、公用設(shè)施驗收標準及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗流程，杜絕因物業(yè)共有部位、共有設(shè)施產(chǎn)生遺留問題，切實維護業(yè)主權(quán)益。
（二）實行分類管理，提升物管水平
以街鎮(zhèn)為單位對所轄區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)進行分類，建立物業(yè)管理臺賬，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作，通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細化、逐步提升全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平。
（三）規(guī)范業(yè)主自治，引導理性維權(quán)
各街鎮(zhèn)、社區(qū)要按要求對業(yè)主委員會工作進行指導。充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)中的積極作用，培養(yǎng)業(yè)主委員會自我管理、自我約束、自我決策的能力，不斷暢通業(yè)主訴求渠道，健全物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制。
（四）推行星級評選，樹立行業(yè)品牌
廣泛開展星級物業(yè)服務(wù)項目評選活動，以驗收考評為抓手，將物業(yè)企業(yè)的服務(wù)管理行為納入規(guī)范化管理軌道，引導物業(yè)行業(yè)從“做好”“保運轉(zhuǎn)”向“做精”“樹品牌”轉(zhuǎn)變。
（五）構(gòu)建三級聯(lián)動，實現(xiàn)齊抓共管
積極構(gòu)建區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)三級聯(lián)動工作機制，實現(xiàn)物業(yè)管理與社會事務(wù)管理工作有機結(jié)合，做到事前預(yù)防、事中化解、事后鞏固，確保矛盾不激化，影響不擴大，問題不上交，切實維護社會穩(wěn)定。
（六）強化市場監(jiān)管，建立淘汰制度
完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開招標制度，強化新建開發(fā)小區(qū)設(shè)計、施工階段的物業(yè)企業(yè)前期介入。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)活動進行監(jiān)督檢查，其監(jiān)督意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核和誠信檔案建立的依據(jù)。強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，及時督促整改物業(yè)小區(qū)存在問題，嚴厲查處違法違規(guī)行為。
文件解讀：《關(guān)于印發(fā)雙臺子區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作實施方案的通知》雙區(qū)政辦發(fā)〔2020〕43號文件解讀
